原告诉称

周某斌向一审法院起诉请求：请求人民法院确认周某斌（周某扬代为签字）与苏某益于2002年4月14日签订的《买卖房产契约》无效。

苏某益向一审法院反诉请求：请求依法判令苏某益与周某斌于2002年4月14日签订的《买卖房产契约》有效。

(相关资料图)

周某斌上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.第一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

事实与理由：一、认定事实不清，导致判决错误。本案在庭审中已经查明：周某扬利用自己管理周某斌的房屋及周某斌不常回家的便利情形将涉案房屋出卖给苏某益，之后也不将该事项告诉周某斌，其间并没有“代替”“委托”等意思表示，而一审法院认定周某扬是代周某斌出卖房屋并签名，这与事实不符。这属于明显的无权处分行为。

本案中苏某益购买周某斌的房屋后不告诉周某斌存在故意隐瞒出卖房屋的情形；周某扬在双方均明知涉案房屋是周某斌所有的情况下冒用“周某斌”名义签订协议，收取合同价款且瞒着周某斌；至于本应处于中立地位的村委会工作人员，并没有起到中立的作用，也是在明知周某扬出卖周某斌所有的房屋而置之不理，并且还予以证明，无形中促成了周某扬及苏某益恶意串通签订合同出卖周某斌的房屋之行为。

对于需登记的房产，不同于其他动产谁占有就有是所有权人的表征，签订合同相关的周某扬、苏某益以及村委会工作人员均可以识别该无权处分的行为，而这三方在面对涉案房屋登记在周某斌名下的产权证面前均视而不见，且达成了最终签订合同的默契，从中不难看出其恶意串通的一致性。

二、适用法律错误，本案情形不属于表见代理，不应适用表见代理法律规定。本案中，周某扬在没有周某斌的任何授权下，将周某斌的房屋出卖给苏某益，且在协议上签周某斌的姓名，事后房屋买卖双方也不告诉周某斌，该情形明显属于：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

本案中，很长一段时间，周某斌并不知道房屋已被出卖，以为尚在周某扬管理中，至2019年知道房屋出卖的事实也未对此房屋买卖进行追认，据此本案苏某益与周某扬签订的房屋买卖合同应属无权代理且未被追认的行为，不应对被代理人产生效力。

一审中，法院认定上述情形属于表见代理行为情形：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，周某扬与周某斌虽然是父子关系，但属于民事法律上完全不同的民事主体，不能因为父子关系而否认法律上民事主体的独立性，也不能当然地认为父亲就享有对儿子的代理权，这明显属于适用法律序错误，应当予以纠正。

三、举证责任分配错误。对于涉案合同，没有载明签订日期，苏某益主张是2002年4月14日签订并没有任何依据，周某斌一方因为不知有此合同而不认可该签订时间，并且结合苏某益5月份改变户口性质、与周某扬签订合同买卖周某斌的房屋而刻意对周某斌隐瞒该事实、合同恰恰没有载明签订时间等情形综合判断认为该合同是苏某益改变户口性质后倒签的合同，一审法院认为周某斌应当就合同的签订时间提供相应的证据予以证明是错误的，周某斌一方无法对消极的事实进行举证证明。

综上，苏某益与周某扬签订协议买卖周某斌的房屋，而很长时间不通知周某斌也未得到周某斌的追认，属于无权处分且不具备善意取得情形；同时周某扬和苏某益签订协议买卖房屋还存在恶意串通损害周某斌的合法权益情形。该协议理应属于无效，一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决有失偏颇，应当予以纠正。

苏某益辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

周某扬未出庭发表答辩意见。

法院查明

2002年4月14日，苏某益（买方）与周某斌（卖方）签订《买卖房产契约》，约定：今有卖方周某斌将自有房屋四间，经秦某涛介绍愿卖给通州区苏某益名下为业。双方达成共识，共作价人民币壹万伍仟伍佰元整，当场交清，分文不欠。于2002年4月14日时后该房产权，归买方所有。出现任何问题由买方自负。双方还对其他权利义务进行了约定。卖方处由周某扬代周某斌签名，买方处由苏某益签字，中证人处由秦某涛签字。

上述协议在A村村委会签订，当日A村村委会向苏某益出具买房手续费收据，载明：今收到苏某益交来买房手续费人民币拾元整。《买卖房产契约》及集体土地建设用地使用证的原件均存放村委会。本案审理过程中，秦某涛作为证人出庭，证实上述协议的真实性。

另查，集体土地建设用地使用证载明的土地使用者是为周某斌，上述房屋坐落于北京市通州区A村。周某斌系周某扬之子，周某斌称其于1994年将涉诉房屋交由周某扬管理。苏某益于2002年5月24日在A村因小城镇政策转为小城镇户口。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关于《买卖房产契约》的签订时间，上述合同中并未载明签订日期，苏某益主张签订时间为2002年4月14日，该时间与苏某益向村委会交纳买房手续费及合同约定的房屋权属变更的时间一致，周某斌虽不认可上述时间，但是并未就合同的签订时间提供相应的证据予以证明，故法院对于苏某益主张的合同时间予以确认；

关于合同效力问题，周某扬作为周某斌的代理人与苏某益签订《买卖房产契约》，周某扬、周某斌均称周某扬并无代理权，但周某扬与周某斌系父子关系，根据周某斌的陈述，涉案房屋已于1994年即交由周某扬实际管理，涉案房屋的集体土地建设用地使用证由村委会保管，合同的签订亦得到村委会的认可，并有中证人见证，苏某益有理由相信周某扬具有代理权。同时，签订上述合同时苏某益系本集体经济组织成员，苏某益购买房屋亦支付了合理对价，现有证据并不能证明周某扬、苏某益存在恶意串通及其他法律规定合同无效之情形，故周某扬作为周某斌的代理人与苏某益签订的《买卖房产契约》应属合法有效，周某斌要求确认《买卖房产契约》无效的诉讼请求，法院不予支持。

裁判结果

一、周某斌与苏某益于2002年4月14日签订的《买卖房产契约》有效；二、驳回周某斌的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案的争议焦点为《买卖房产契约》的合同效力问题。周某扬作为周某斌的代理人与苏某益签订《买卖房产契约》，周某扬、周某斌均称周某扬并无代理权，但周某扬与周某斌系父子关系，结合周某斌称涉案房屋已于1994年即交由周某扬实际管理，涉案房屋的集体土地建设用地使用证由村委会保管，合同的签订亦得到村委会的认可，合同有中证人见证等情形，法院认定苏某益有理由相信周某扬具有代理权，并无不当。签订上述合同时苏某益系本集体经济组织成员，苏某益购买房屋亦支付了合理对价，现有证据并不能证明周某扬、苏某益存在恶意串通及其他法律规定合同无效之情形，故周某扬作为周某斌的代理人与苏某益签订的《买卖房产契约》应属合法有效。周某斌主张《买卖房产契约》无效，依据不足，法院不予采纳。

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